城市物业升级改造成为资本风口，这股风能吹多久？

问题描述：城市物业升级改造成为资本风口，这股风能吹多久？

领域专家：对于该问题，编辑认为：随着一二线城市由传统产业向高新技术产业进行转型，面对城市土地资源紧缺和价格高企，各类资本开始争相追逐传统产业转型遗留下来的不动产物业。以中融国际信托有限公司、普洛斯等为代表的公司旗下拥有不少地产基金的操盘手，尝试选择商场、酒店、物流园、批发市场、工厂等物业和土地进行存量物业升级改造。

面对旺盛的市场需求，以地产基金为主的存量物业盘活成为了未来开发商除了增量开发以外的重要业务领域。

存量物业改造的未来回报主要将来源于租金收入以及物业升值后退出的溢价。作为不动产经营项目，未来投资将会获得超过20%的收益率。自持物业期间，对物业的招商运营和市场环境将是衡量物业未来价值的重要因素。

近年来，物业改造升级之所以受到资本热捧，最主要的原因是其较高的收益率。按照目前一二线城市写字楼的平均空置率来计算，正常水平是10%，而北京的写字楼空置率在8%，核心商务区的空置率在2%-3%，这为资本注入带来了巨大的吸引力。

此外，消费升级带动的传统百货闭店潮，也让市场上出现了大量有待盘活的不动产物业，老旧写字楼、空置的商业及酒店等也面临着升级改造，这让资本市场看到了行业需求。

但是在物业升级改造的高收益背后，也伴随着高风险。在地产基金启动收购中重资产之后，一旦区域出现空置，或者房价下跌，收益率的下降便为投资带来风险。另外，物业增值还与操盘运营管理方面的能力和经验有很大关系，如果运营不善，则项目的出租运营便会受到很大影响。在五到十年的时间段中，随着城市纾解逐渐深入，商业配套向其他城区转移，租金收益可能会减少，届时资本退出会比较困难。