投资商品房需要注意什么？希望各位给我点意见

【专家解说】：5月25日 23:32 购买现房因有实物存在，故只要自己认准，选好中意的房屋，依法办好手续，就再无其他风险了。但在商品房买卖中，更多的是期房买卖：即消费者在按规定交付定金或首期付款时，所购房屋还不存在或正在建设之中；开发商的售房行为是一种预售行为。虽然预售商品房对活跃市场、改善居民住房条件及实现房地产的保值增值有重要的促进作用，但是显而易见，这种销售办法也极易导致投机行为，消费者为此承担着极大的风险，甚至可能出现交了钱而最终买不到房的现象。故消费者在预购商品房时，应当严格审查房地产开发企业的资质信用情况及其他应具备的有关手续，切实把握预购商品房应注意的几个问题。   了解预售商品房应具备的条件   根据《城市商品房预售管理办法》的规定，房地产开发经营企业预售商品房应具备如下条件：   （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；   （二）持有建设工程规划许可证；   （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确立施工进度和竣工交付日期。   检查卖方的《商品房预售许可证》   商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》后方可销售。这是防止卖方到期无房可交或不能取得产权证的关键环节，因为有关部门经过审查后，只对符合预售商品房条件的房地产开发经营企业核发《商品房预售许可证》。因此，没有许可证的期房是万万不可预购的。   谨慎签订预售合同   根据国家规定，买卖商品房必须签订书面合同。一个制订周密、完善的合同可以防止日后双方发生争执，签订“ 房地产预售合同”时，除需载明商品房买卖合同应当具备的内容外，至少还要注意以下两个方面的问题。   （一）对标的物的设定要求要具体。房屋的坐向、整体结构、建筑面积、使用面积、装修要求、内部设施、门窗规格、数量、材料等等，要订得尽可能细；订得越细，买方对未来房屋印象就越具体，因不明确而产生的争执也就越少。   （二）违约责任要订好。一个订得公平严谨且切实可行的违约责任条款，是保证和促使双方完全、有效地履行合同的最有效的方式。要订好违约责任条款，至少有两个方面不能忽略：首先，违约责任要订得对等公平，也就是买卖双方对承担违约责任的前提条件和所承担的责任要对等公平，如：买方在什么情况下承担什么样的责任，那么卖方也应在相同的情况下，承担同等的责任；其次，违约责任要订得明确具体，易于执行。在违约条款中应当避免用抽象名词来对具体行为进行概括，如对可以通过重做来弥补的违约，要对重做的时间和效果做出限制，对无法弥补的违约，应写明相应的负责方式。   签订商品房预售合同后，预售方应从签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备手续。   交纳房价款及有关税费   房价款的交纳通常是先交订金，以后分期付款，在第一期付款中减去订金部分，分期付款的限期与间隔最理想的是与楼房进度同步。   根据国家规定，商品房买卖税费由契税（按交易总额6%计，由买方缴纳，其中50%在签约后缴纳，其余在办产权证时缴纳）、印花税（由买卖双方按交易总额的0．1%，各付50 %，在办理产权证时缴纳）、交易管理费（按交易总额的1%缴纳，买卖双方各付50%）等三项组成。   预售商品房交付使用后，承购人应及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续，领取房地产权属证书。   在办好上述一系列手续后，购买的预售商品房才真正落到实处，购房者心头的一块石头才算落了地。 如何买二手房   一 确认产权   1．注意产权证上的房主是否与卖房人是同一人；   2．搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用房；   3．产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；   4．一定要验看产权证的正本而且到房管部门查询此产权证的真实性。   二 考察原单位是否允许转卖   1．确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；   2．大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让；   3．一般说来，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。   三 查看是否有私搭私建部分   1．是否有占用屋顶的平台、走廊的情况，或者屋内是否有搭建的小阁楼；   2．是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房，将一间分隔成两间；   3．阳台是否是屋主自封，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。   四 确认房屋的准确面积   1．包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；   2．产权证上一般标明的是建筑面积；   3．最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积；   五 观察房屋的内部结构   1．户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；   2．管线是否太多或者走线不合理；   3．天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。   六 考核房屋的市政配套   1．打开水龙头观察水的质量、水压；   2．打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；   3．确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；   4．观察户内外电线是否有老化的现象；   5．电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；   6．煤气的接通情况，是否已经换用天然气；   7．小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；   8．冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。   七 了解装修的状况   1．原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；   2．了解住宅的内部结构，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。   八 查验物业管理的水平   1．水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户;   2．观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局；   3．小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；   4．小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。   九 了解往后居住的费用   1．水、电、煤、暖的价格；   2．物业管理费的收取标准；   3．车位的费用。   十 追溯旧房的历史   1．哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；   2．哪些人住过，什么背景，是何种用途；   3．是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案；   4．是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。