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有兰峪村村庄改造2

来源:江南娱乐-意甲尤文图斯亚
时间:2024-08-17 11:04:04
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有兰峪村村庄改造2【专家解说】:有兰峪村村庄改造框架性思路(要点)一、济南市村庄改造的政策性文件1、《关于加强和规范城区旧村(居)改造工作的意见》(济发[2005]20号);2、《

【专家解说】:有兰峪村村庄改造 框架性思路(要点) 一、济南市村庄改造的政策性文件 1、《关于加强和规范城区旧村(居)改造工作的意见》(济发[2005]20号); 2、《城市建设项目审批管理暂行规定》(济政发[2005]33号); 3、《关于进一步加快市区村庄改造建设的意见》(济政发〔2009〕31号); 4、历城区政府关于村庄改造的指导意见。 二、村庄改造的主要内容: 1、改善住宅:拆旧房,盖新楼,建设新型住宅小区。 2、改善居住环境:达到生态村标准或城市生活标准。 3、改变工作方式:从种地逐步改为经商或到公司上班。从一家一户单干到村集体经济组织统一安排。 4、改变生活保障方式:从没有固定保障到固定每月有收入,人人有收入。 5身份变更:村委会变为居委会,村民变为居民。 三、村庄改造后村民的住宅安置 1、在册村民住宅安置: 第一种情况:原住宅够每人40平方米的,给每人40平方米新楼房(建筑面积,下同)。 第二种情况:原住宅不够每人40平方米的,补齐每人40平方米新楼房,补齐部分按成本价购买,村委会对贫困户适当给予补偿。 2、新建安置房屋数量:按政策规定可建设71066平方米。 3、新建安置房屋标准: 1A级。最低六层。通水、通电、通暖气、通天然气(管道)、互联网网络、有线电视。 4、安置房建设地点:根据规划确定。可选择方案: 一是原村址; 二是旅游路北; 三是港沟村东。 4、非农业人口安置:按有关政策“长期在本村居住的非本村集体经济组织成员住户,经村民代表大会研究同意,可与村集体经济组织成员一并安置,解决方式为自购安置房,价格可享受高于成本价、低于市场价的优惠,不享受安置保障政策。” 四、村民生活保障安排: 1、生活保障项目: 主要是建设一定数量的经营项目,或可租赁房屋项目。包括:住房;托儿所、幼儿园、医院或诊所、护理院、文化活动中心、运动场馆、健身设施、食品店、百货店、饭店、药店、书店、超市、便民商店、银行、储蓄所、邮电所、社区服务中心、养老院、治安联防站、物业管理等。建成后经营收入目标确定在人均500元/月,然后逐年上升。 2、生活保障房建设数量:按政策规定可建设36360平方米。 3、生活保障设施经营方式: 一是由村集体经营或委托村民经营。经营收益处置由集体经济组织管理和支配;二是分配给村民经营。 集体经营收益的分配:一部分作为工资或分红,分配给村民;第二部分给村民购买各类社会保险;其余部分用于建立集体经济发展基金,兴办实业,用于安排剩余劳动力就业,实现可持续发展和村民长期安居乐业。 劳动力就业: 村庄改造后具有劳动能力的村民,可安排从事物业管理、超市工作人员、医院服务人员、娱乐及公园服务人员、酒店服务人员、综合食品店服务人员、养老院服务人员、社区服务中心服务人员,基本做到人人有工作。 4、老年人安置: 村集体建立养老保险基金,实行每月领取养老金制度,保障老年人晚年幸福。 5、子女上学: 从入托到大学毕业全部由村委出资。 五、旧房拆除补偿: 1、拆迁数量 全村共需拆除旧房约11.0137万平方米。其中住宅面积约9.8768+1万平方米,厂房及其他房屋面积约1.1369万平方米。 2、拆迁补偿标准 参照《济南市统一征用土地暂行办法》(市政府令第204号)政策规定,给每人40平方米新楼房后,原住房面积超出人均40平方米时,超出的正房部分原则上按以下标准给予货币补偿: 类别 标准内容 补偿价格 钢混结构 主体承重为钢结构或者混凝土结构,主要指框架结构的大跨度厂房或多层楼房 550元/平方米 砖混结构(楼房) 砖墙承重,现浇或预制板保温防水屋面,水泥或其他硬化地面的楼房 450元/平方米 准混结构(平房) 砖墙承重,现浇或预制板保温防水屋面,水泥或其他硬化地面的楼房,沿高不低于2.5米 350元/平方米 砖木结构(平房) 规则的石脚,砖墙或石墙承重,符合规格的木屋架,木(预制)檩条,瓦屋面,外墙钎缝(抹灰),檐高不低于2.5米。 300元/平方米 简易结构 承重墙土坯、砖头、条砖混砌、碎石等,不规则木梁檩、瓦屋面,两面借墙或檐高低于2.5米 150元/平方米 围墙 乱石基砖墙高2.5米以上 80元/平方米 乱石基砖墙高2~2.5米 70元/平方米 乱石基砖墙高1.5~2米 60元/平方米 乱石基土坯墙高1.5~2.5米 40元/平方米 畜禽舍 砖混结构 80元/平方米 简易结构 40元/平方米 说明: 、附属物中简易棚、房,补偿标准80元/平方米。 、建筑正规的大门房参照房屋结构套用上表补偿标准。 、全封闭的前出厦按建筑面积的80%计算,有柱子未封闭的前出厦按建筑面积的40%计算。 3、旧房拆除补偿基准时间: 旧房拆除补偿面积以2003年双查面积为基准;以后新建、扩建的房屋,经村委会批准的视资金情况确定。未经批准自行新建的不予补偿。 4、旧房拆迁主体: 一是由政府或者开发商进行拆除。拆除的物料归政府或开发商; 二是由政府或者开发商委托村民自行拆迁。拆除时的物料归个人。 5、拆迁周转费:先拆房后搬新家情况下,村民自搬迁之日起至搬入新房止,每人每月按80元的标准发放过渡安置补助费,用于村民租住房屋。 六、村庄改造的土地安排 1、现有土地状况 全村现有土地共6955.3亩。其中,集体建设用地580.9亩,未利用土地2416.3亩,农用地3958.1亩。 2、土地类别的安排意见 按济南市旧村改造政策确定: 一类:安置村民住宅建设的居住用地(简称安置用地)。 按现有在册村民1818人,人均供地面积30平方米的标准核定,申请安置用地82亩。 二类:村民生产经营设施建设的生活保障用地(简称生活保障用地),按现有在册村民1818人,人均供地面积25平方米的标准核定,申请用地42亩。 预留建设用地:考虑村民自然增长等因素,根据市旧村(居)改造领导小组规定,按村居民总数的5%核定,共预留建设用地8亩。 三类:政府统征储备用地。除安置用地、生活保障用地、预留建设用地以外的土地共6823亩,由政府统征储备(上交政府)。 本着统筹规划,合理布局,集约利用土地的原则,拟将安置用地、生活保障用地、预留土地合并重组,整合使用。 3、捆绑房地产开发项目用地 共申请642亩(可建设商品房77万平方米)。 4、村庄改造及捆绑房地产开发项目总用地 共申请800亩。 5、征地补偿 由政府按政策统征储备后,政府将在以后逐步征用。征地时按每次征用数量进行补偿。包括:土地补偿、耕地补偿、青苗补偿、地上物补偿等,收入由村集体用于补贴村庄改造和提高村民生活水平。 七、村庄改造资金的筹集方式 1、引进开发商。 2、村民集资、入股。 3、利用区政府村庄改造投融资平台。 ⑴、村庄改造建设中的经营性用地依法征为国有出让后,土地出让总价款的60%先行拨付到负责项目的区政府,用于被征地村庄的土地补偿、拆迁补偿、安置补助等土地出让成本;按每亩100万、出让642亩土地计算,约获取土地收益款返还3.8亿元。 ⑵、利用区政府村庄改造投融资开发建设公司或利用原有的融资平台,作为村庄改造建设的投融资建设主体,以项目资产和预期收益为担保质押融资。 ⑶、采用合作、参股、集资、冠名等多种形式融资,允许积极探索,将拟置换的集体建设用地进行抵押贷款。 八、建设资金平衡情况 1、村庄建设总的需要资金:约2.3亿元。 2、政府返还土地收益款:约3.8亿元,扣除土地整理成本费用后,约有2.7亿元。 经框算,村改资金基本可保证;融资方式可行。 九、村庄改造的可行模式 1、引进开发商总包开发。 2、委托区政府组织土地熟化和土地收益变现,由村委会组织或由村委会委托专业机构组织开发建设。 十、村庄改造的组织单位: 由区政府、镇政府和村委会共同组织实施(村委会可聘请专业机构组织实施)。 时间安排 : 1、2009年9月至2010年,办理相关手续。 2、2011年初开工建设。 3、整个旧改时间约需5年。
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