当今房地产的概况及今后的发展趋势如何？！~

【专家解说】：2003年的非典致使健康住宅逐渐成为市场关注的焦点，2003年全国市场出现约250家自称健康住宅的楼盘，关于健康住宅的标准成为市场关注的热点。2004年4月，国家住宅与居住环境工程中心推出了2004年版《健康住宅建设技术要点》，为建筑行业提供了一个示范。 健康住宅的基本标准是：起居室净面积不少于16.20m2；卫生间不少于4.5m2；卧室与书房昼间噪音不高于40分贝，夜间不高于30分贝；日照时间每日不少于2小时；住宅绿地率应大于35％；医务和保健工作人员配备不低于住区人口的1/2000等。 健康住宅重视心理健康 健康住宅不仅注重居住环境的健康性，如居住环境、住宅空间、绿化环境、环境卫生以及空气、热、声、光、水五大物理环境及其相应的硬件指标体系；更从人居环境健康的广义角度，将健康住宅理念拓展到社会环境的健康性，如居住社会功能、住区心理环境、业主健康行动、健康物业管理以及健身、保健、文化养育、社会保险、公共卫生等五大体系。 健康住宅的最大优点在于将可视的物质环境内容和以内心感受为主的非物质环境内容结合起来，提出以心理感受作为住区心理环境健康评价的基础，以满意度和抱怨度作为心理环境健康评价的重要指标。 苏州房地产市场产品发展瓶颈 目前中国成为建筑大市场，全世界40％的新建筑集中在中国，而仅苏州每年的新建建筑面积也很大，而这些新建建筑中能够符合《健康住宅建设技术要点》的可谓凤毛麟角，目前市场上面临的迫切需要解决的是如何化解居住环境（住区用地、住宅内部空间、绿化面积、空气与热、水、声、光环境等）的健康需求与社会环境（心理、道德和社会适应性等）健康需求的发展不平衡。 苏州目前新建住宅市场存在诸多瓶颈问题：如购房者只追求住宅的好地段、大面积、高采光等刚性需求，对住宅的节能、自然和谐功能认识不足；住区的封闭性以及住宅的匿名性加剧了人际关系的淡漠化；住区缺乏应急沟通机制与健康教育渠道，住宅公共卫生体系与区域或城镇卫生体系不匹配等等。 面对发展过程中的诸多问题，我们无法回避，但是如何突破这些客观存在的瓶颈成为市场当前首当其冲的问题。而一旦解决成功无疑将会带来一场新的产业革命，而其创新者无疑将会成为引导未来市场发展的先驱，提升自身品牌的号召力。 发达国家的健康住宅 世界卫生组织健康住宅标准： 1 会引起过敏性的化学物资浓度很低 2 尽可能不使用易扩散化学物质的胶合板、墙体装修材料等 3 有性能良好的换气设备，特别是对高气密性、高隔热性来说，必须采用具有风管的中央换气系统，进行定时换气 4 在厨房灶具或吸烟处要设局部排气设备 5 室内温度要全年保持在17－27摄氏度之间 6 室内湿度要全年保持在40％－70％之间 7 二氧化碳浓度要低于0.1％ 8 悬浮粉尘浓度要低于0.15克/m2 9 噪声要小于50分贝 10 具有足够的抗自然灾害的能力 11 有足够亮度的照明设备 12 每天日照确保3小时以上 13 有足够人均建筑面积，并确保私密性 14 住宅要便于护理老龄者和残疾人 15 因建材中含有有害挥发性有机物质，所有住宅竣工后要隔离一段时间才能入住，在此期间要进行换气 据了解，与中国不同的是，欧美发达国家的健康住宅概念已经深入人心，那里的新建住宅基本均达到或者超过世界卫生组织的要求。 在欧美发达国家，建筑物本身追求“长命百岁”，设计寿命都在70年以上；运用的建筑材料均是低辐射、低污染的，因而是健康的；材料的生产过程讲究低能耗，尽量不破坏环境，也是健康的；等到建筑物“过世”，需要销毁时，所用的材料又可回收再利用，还是健康的。 诚然，我们与欧美发达国家相比，存在差距是正常的，但目前差距更大的不是硬件，而是理念。正是由于理念的落后，才导致重复别人走过的弯路。现在每年均有大量能耗大、缺乏个性特色的“垃圾建筑”在各地拔地而起，造成物资财力的大量浪费，健康住宅无疑将会成为苏州未来建筑产业革新的一个重要方向。 项目健康住宅的建议 根据上述分析，结合目前苏州市政府大力推行全装修住宅和“四高”优秀社区的角度，我们可以看出，健康住宅代表着苏州房地产市场的未来，在市场竞争日益激烈残酷、购房者日益理性的苏州房地产市场中，房地产企业如何奠定自身的品牌优势，塑造出迎合市场需求最好是引领市场需求的产品将是未来市场中致胜的关键因素。 因此，我们建议社会推出健康住宅的概念的产品，主要基于以下几个因素的考量： 1**集团立足开拓苏州市场，壮大自身实力的集团战略需要塑造精品社区，树立自身集团品牌 2 项目地块周边环境的地段优势，适宜营造“闹中取静”的氛围 3 突破目前产品瓶颈，符合苏州房地产市场未来的发展趋势 4 周边市政规划的利好因素为项目塑造健康住宅提供了优良的大环境背景 5 苏州购房者日益理性的消费心态 我们根据切实可行和成本角度考量，提出下述健康住宅建议： 环境方面 噪音防治：建议墙体内铺设吸音棉，减少邻里之间互动的噪音；全装修入住，绿化隔离带、全地下车库，有效组织交通，降低小区噪声；采用隔音门、隔音窗、隔音墙、楼板隔音构造；无机房电梯，空调设减震装置。 污染防治：建议强制性的生活垃圾分类系统，垃圾袋装、分类存放、上门收集，有机垃圾生化处理；并在社区内设置分类垃圾处理站 绿色建材：建议房间六面（含天花板和地面）绿色建材体系，同时公共区域也建议绿色建材，最大限度地减少污染源 绿化健身：建议采用主题绿化取代传统集中绿化，根据不同的绿化主题配套相应的运动健身设施（不适宜设置激烈运动器械）；通过多样化的绿化系统（倒置式保温屋面系统，屋顶绿化，西山墙垂直绿化，区内立体绿化，外墙浅色饰面），改善小区微环境；地面停车位采用绿化遮阳棚，保证舒适度，大面积渗水路面保持并收集雨水；在楼宇之间的局部转角设置竹林点缀，达到户户见景的效果。 节能方面 节水系统：建议采取雨水收集、中水回用系统满足小区杂用水水质和水量的需求，必须分管分流，减少了后期管理费用和维修费用。假设小区每年4万立方米雨水收集，每天收集96吨生活废水中水回用（每年3.5万吨），按每吨水2元计，扣除运行费用，年节约总费用约15万元。采取管道直饮水，可节约成本保障健康。 墙体保温：建筑节能，低能耗的同时保障高舒适性，建议外墙采用聚苯板保温体系，热工性能好的外门窗和新型墙体材料，双层中空LOW-E玻璃，冬季保温夏季隔热，室内热舒适性大大提高，在保证相同的室内热环境指标的前提下，采暖、空调能耗可节约50%。 新型能源：太阳能、天然气广泛应用，公寓和会所太阳能集热系统每年可节电37.5万度。按民用电价0.61元/度计算，每年可节约电费23万元。如小户型公寓可每年节约1000元的电费。 　　室内空气：南北通透、全明设计、自然通风、环保装修，“会呼吸的窗”（被动式新风系统），户式中央空调为不同户型提供“空气调节全面解决方案”。变压式止逆烟道防止窜烟和窜味；燃气泄露报警和燃气自动关闭装置保障安全。 空间方面 室内空间：达到健康住宅的规划要求（基本标准是：起居室净面积不少于16.20m2；卫生间不少于4.5m2） 二代空间：建议设置部分二代同堂的空间安排（主要集中在3R户型中），设置单独的“银发”卧室和“银发”盥洗室，进行特殊装修处理（具体装修原则见本文末页附件部分），以便满足老年人生活需求 邻里空间： 在邻里的公共空间可以设置茶吧或简易凉亭，便于邻里往来交流，回避目前公寓的封闭隔绝状况；在会所中或者主题绿化中规划相对独立的“银友楼”，安排一些适合老年人交际的运动项目（如棋牌室、太极苑、低运动量的运动器械等）； 邻里内线：架设免费的邻里内线，便于邻里互相沟通照顾；避免直接扰邻 智能系统 联防/周界报警系统 互通对讲联络系统 社区联系网系统，便于业主沟通交流 其他 宅急便商业设施架构（建议采取会员制或者“下单”的方式，避免商业服务人员收帐扰民），方便居民生活购物 小区各种生活活动中心（如交际广场等）