请问在东莞地区购买二手商品房应注意哪些?

【专家解说】：《二手房买卖流程-实地看房》 2005-11-25 18:18:01 作者:东方博客 太阳山 太阳山 的个人首页 【大 中 小】 什么样的已购公有住房和经济适用房不得进入市场出售? 房屋所有权证书的已购公有住房和经济适用住房可以进入市场出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用房不得进入市场出售: (一) 以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购买，并且没有按照规定补足房屋价款的; (二) 已被列入拆迁公告范围内的; (三) 所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的; (四) 有所有权纠纷的; (五) 已经抵押并且未经抵押权人书面同意转让的; (六) 上市出售后会形成新的住房困难的; (七) 擅自改变房屋使用性质的; (八) 被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的; (九) 法律、法规以及市人民政府规定的其他不得出售的情形。 购买"二手房"应注意的三大问题 在"二手房"买卖中，买主一定要慎重并注意以下问题: 第一、 产权不完整的不买!如果卖方不是完全产权人，或只拥有部分产权便进行交易，吃亏的便是买家。所以，在成交前，一定要了解清楚。 二手房买卖，若是共有产权，必须要摸清楚其一出卖方出卖的是自己的产权，还是出卖完全产权?因为共有房屋的买卖比较繁琐，一定要格外小心，建议您聘请专业人员代办洽谈及交易。 第二、 无完整结构不买!如果搭建或改建基本结构，造成一定危害，管理部门有权责令拆除还原。常见旧房搭建物有:骑楼、檐棚和阳台、平台加建等。 第三、 无完整规格不买!从房屋的水电煤气等条款是否清楚，即可了解规格是否完整。水电不通，有可能是久无人居住，管理保养容易出现问题。所以，务必要了解清楚呀! 实地考查应注意哪些问题? A 实地考察 ● 住宅外部环境 交通是否便利，是否远离工业区，空气、水质有无污染; 周边是否有绿化带或河流、湖泊;附近是否有文化机构、商业服务场所 小区内是否有较好的绿化，无干扰、噪音;社区居民是否有同等的文化层次;社区的规划设计是否美观、完整，学校、医疗、商业服务等配套设施是否健全。 ● 房屋内部情况 是否有私搭私建部分，特别注意骑楼、檐棚以及阳台、平台加建等是否搭建。如果由于搭建或改建使基本结构遭到破坏，必须让对方拆除还原，以免被管理部门责罚或留下隐患。 户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹?墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题 打开水龙头观察水的质量、水压;打开电视看一看图象是否清楚，能收视多少台的节目;确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象;观察户内外电线是否有老化的现象;电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线;煤气的接通情况，是否已经换用天然气;冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。 了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。 ● 物业管理的水平 水、电、煤、暖的费用如何收取?是上门代收还是自己去缴?三表是否出户;观察电梯的品牌、速度及管理方式;观察公共楼道的整洁程度及布局;小区是否封闭?保安水平怎样?观察一下保安人员的数量和责任心;小区绿化工作如何?物业管理公司提供哪些服务? ● 入住以后的费用 了解水、电、煤、暖的价格;物业管理费的收取标准;车位的费用。查清原房主是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。 ● 旧房的历史 哪一年盖的?还有多长时间的土地使用期限; 哪些人住过?什么背景?是何种用途; 是否发生过不好的事情?是否欠人钱?或者发生过盗窃案。 B 查询二手房产权状况 ●第一步:您先要请卖方提供合法的证件，其中包括产权证书、身份证件、资格证件，以及其它相关的证件。 产权证是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"; 注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;搞清楚是已购公房或经济适用房，还是已购商品房--如果是已购公房或经济适用房，除了查看对方的"房屋所有权证"，还有查看政府对其上市出售的批准书。 资格证件是指交易双方当事人的主体资格，如代理人要查验代理委托书是否有效，共有房屋出售需要提交其它共有人的同意证明书; 其它相关证件是指出租房产要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明，共有房产要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明，中奖房产要查中奖通知单和相应的证明等等。 ●第二步:向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等。 ●第三步:查验房屋是否有债务负担。在房屋产权记录中只记录了房主拥有产权的真实性以及原始成交情况，至于该房屋在经营过程中是否曾经发生过债务和责任，则需要查验有关的证明文件，主要包括抵押贷款的合同和租约;另外，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额。 另外您还需要了解的内容是:所购房是否已被抵押，房屋是否已被法院查封等。 总之，要想了解房屋产权的真实内容，购房者除了要向卖房者索要一切产权文件并仔细阅读外，还要到房产管理部门查询有关所购房产的产权记录，两相对照才能清楚地知道该房产的一切产权细节。 C 房屋资格的审查 ●根据国家规定，下列情况中的房屋买卖将受到限制: 违法或违章建筑; 房屋使用权不能买卖，房屋产权有纠纷或产权未明确时，也不能买卖; 教堂，寺庙，庵堂等宗教建筑;著名建筑物或文物古迹等需加以保护的房屋; 由于国家建设需要，征用或已确定为拆迁范围内的房屋，禁止买卖; 单位不得擅自购买城市私房; 出租人，共有权人，出典人的房屋可以出售，在同等条件下，承租人，共有权人，承典人有优先购买权; 出卖享有国家或单位补贴廉价购买或建造的房屋有一定限制。 ● 如果您买的是已购公房和经济适用房，还应看房屋是否已取得房屋所有权证书和政府对已购公房上市出售的批准。 购买二手房，严把六大关 时下，随着国家放开二手公房上市交易，又因新商品住房的房价太高，不少居民们购买“二手房”已日趋增多，其实，买“二手房”所涉及的情况比买新房要更为复杂一些。笔者认为买到称心的“二手房”至少需要把好以下“六关”: 一要审定房屋产权的完整性、可靠性 确认产权的完整性，看有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等，注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;搞清楚是成本价房还是标准价房或是经济适用住房，一定要验看产权证的正本而且到房管部门查询此产权证的真实性;要确认原单位是否允许转买，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，故一定要确认原单位是否同意出让，对确认是标准价购买的公房出让时，是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成，一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。 二要弄清房屋的面积、结构、装修状况 要确认房屋的准确面积，包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积，要核实产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处，产权证上一般标明的是建筑面积，最保险的办法是测量一下房屋内的从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积;要观察房屋的内部结构，户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点，察看管线是否太多或者走线不合理，天花板是否有渗水的痕迹?墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题;此外，要了解装修的状况，原房屋是否带装修，装修水平和程度如何。 三要考察房屋的市政配套、物业管理水平 打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少台的节目，打开水龙头观察水的质量、水压，确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象，观察户内外电线是否有老化的现象，“三表”是否出户，电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线;观察小区是否封闭?保安水平怎样?观察一下保安人员的数量和责任心，小区绿化工作如何?物业管理公司提供哪些服务及各项收费标准。 四要了解房屋的历史与邻居组合 要了解一下该住房是哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过，什么背景，是何种用途，是否发生过不好的事情，是否欠人钱、或者发生过盗窃案?有否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤等的费用?好邻居会让你生活愉快，可在不同的时间在社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次，观察公共楼道的整洁程度及布局，拜访上、下、左、右的邻居，了解他们在此居住是否顺心，与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。 五要反复比较判断该房屋值不值这个价 自己通过对市场上的公房的反复比较判断房屋的价值，也可委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，要弄清该房子以后能否做二手房按揭贷款，应该说，银行提供按揭时会做保值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。 六要合法、彻底地办结“二手房”的过户手续 不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题，可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位(个人)，等过户完成后，再将房款转给卖方;尤其需把关的是，产权的过户必须报经房屋土地管理部门办理才算完成过户手续，有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程，从买房的角度来说，一定是产权过户完成以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。