关于厦门经济保障适用房的一些疑问

【专家解说】：雪舞竹香:你好！ 厦门市的住房保障体系和其他地方不一样，除了经济适用住房，厦门市还有专门的保障住房，现在将厦门市经济适用住房管理若干规定和保障住房的一些资料一并在网上查到，供你参考。 　　第一条?为了更好地解决我市中低收入家庭的住房困难，推动住房制度改革，逐步建立起符合我市实际情况的住房供应体系，全面提高我市住宅建设水平，特制定本规定。? 　　第二条?厦门市住宅建设办公室（以下简称市住宅办）是在厦门市政府领导下，对全市经济适用住房建设、配售实行统一规划、综合协调和组织实施的行政职能机构。其主要任务是：会同计划、建设、规划、土地、价格等部门，根据城市发展的总体要求和社会经济发展状况、人口状况、中低收入家庭的住宅水平等实际情况，编报全市经济适用住房的建设规划；定期向社会公布中低收入家庭的标准；根据市政府批准或下达的年度建设计划和配售计划，依照规定具体组织实施。? 　　第三条?本规定所指的经济适用住房是指由政府组织实施，按标准建设，并依照规定计价的普通住房，其供应对象为我市中低收入家庭住房困难户。? 　　第四条?经济适用住房建设要按照统一规划、综合开发、配套建设的原则，要以人为本、合理布局、完善功能、精心组织设计施工。? 　　第五条?根据我市经济适用住房建设规划和计划由市政府行政划拨建设用地。禁止将经济适用住房建设用地有偿转让。? 　　第六条?经济适用住房的开发建设实行代建制度，即通过招投标方式确定代建单位，代建单位受市住宅办的代建委托负责项目建设的全过程管理，并在代建委托合同范围内承担建设单位的责任和义务。? 　　第七条?经济适用住房建设要严格执行国家规定的经济适用住房的建设规格标准和技术规范，积极推广先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新产品，降低能耗，提高住宅建设的整体水平。? 　　第八条?经济适用住房建设资金由市住宅办宏观控制，按工程建设进度拨付给代建单位。代建单位应确保工程款全部用于经济适用住房的建设，不得挪作他用。? 　　经济适用住房小区建成后，代建单位应在三个月内办理结算手续。? 　　第九条?经济适用住房小区的公用市政配套设施（包括道路、给排水管道、煤气、路灯等）以及供电、电讯等设施建成后，移交有关专业部门管理。相关专业部门应及时接收并保证设施的正常使用。? 　　第十条?经济适用住房以微利价格全部公开向我市中低收入家庭和市政府规定的其他对象出售。? 　　中低收入家庭申请购买经济适用住房实行申请核准制度，具体办法由市住宅办根据有关政策、年度建设计划、城市住宅发展水平及当年的供求情况制定并报市政府批准后执行。? 　　第十一条?本市机关、团体和企事业单位一律不得自建住房和集资建住房。? 　　第十二条?经济适用住房建设必须依法进行设计、监理、施工、材料设备的招标投标，依照基本建设程序和法定程序要求办理相关手续，并严格施工管理，确保工程质量。 　　第十三条?经济适用住房售价实行政府定价或政府指导价。其售价由市物价局会同市住宅办根据《福建省经济适用住房价格管理办法》核准后，报市政府批准、定期公布。? 　　第十四条?经市住宅办核准购买并向社会公示后，经济适用住房的购房人，与代建单位签订购房合同，并按合同约定支付购房款。? 　　第十五条?经济适用住房的物业管理服务按照《厦门市居住区物业管理条例》及相关配套文件执行。? 　　第十六条?经济适用住房进入市场按照《厦门市已购公有住房进入市场管理暂行办法》的有关规定执行。? 　　第十七条?本规定由市建设行政主管部门负责解释。? 　　第十八条?本规定自公布之日起施行。1992年5月15日厦门市政府颁布的《厦门市住房统一建设若干规定》同时废止。 为从根本上解决中低收入家庭的住房困难问题，厦门市从2006年开始酝酿建设社会保障性住房，目前各项政策制度框架已基本确定，《厦门市社会保障性住房建设与管理暂行规定》、《厦门市社会保障性租赁房管理办法》(试行)、《厦门市社会保障性商品房配售试行办法》已经发布，首批2万套社会保障性住房建设己进入实施阶段，有些项目已经可配租配售，现已开始接受社会申请，社会反响很好。 　　一、厦门市住房保障政策的特点 　　社会保障性住房虽然是政策性住房，但与原来的经济适用房和公有租赁房存在着较大的区别，在政策设计上有着以下鲜明特征： 　　1.突出保障性。既然是保障性住房，就决定这类住房主要是满足保障对象对住房的基本需要，不能成为特权福利，不能带有奢华色彩，不能导致住房过度消费或住房福利扩大化。因此，在政策上对房型和建筑面积做了严格规定，1房1厅不大于45平方米，2房1厅不大于60平方米，最大户型为3房1厅，建筑面积不大于70平方米，从制度上防止保障标准的趋高性。 　　2.保障对象特定性。保障对象是根据社会经济发展的现状，根据住房社会保障的需要和可能，对某一特定社会阶层实施的帮助和救济。保障对象含中低收入家庭、公务人员(含教师)、引进人才和其他特定对象，而不是一种全民福利。为避免保障对象的模糊或过于宽泛，严格界定了供应对象，由专业管理部门对诸如户籍、收入、财产和住房条件等标准进行了量化，使对保障对象的认定有明确的量化含义和可操作标准。 　　3.保障渠道的唯一性。厦门市历史上已经采取过多种方式的住房保障措施，有不少人已经享受了带有保障性质的政策福利房，也有一些家庭正在享有其他方式的住房保障措施，如租住公有住房，享受廉租租金补助、租金减免或廉租住房的货币化安置。因此，规定对已享受了政策性住房的家庭，原则上不得再申请保障性住房，如属于住房困难户，在申请到保障性住房的同时应退出原来的政策性住房。同时，为了防止家庭成员多头或多次占房，申请和分配实行全名制原则，对家庭成员的收入、住房等情况合并联网审查，避免公共资源被重复多头占有。 　　4.管理的闭合性。保障房在性质上是用于解决特定阶层和特定对象住房问题的公共资源，必须在某种程度上进行闭合式管理，循环使用。政策规定了社会保障性商品房不得上市转让、出租，但可向市建设与管理局申请回购；除购房按揭外，社会保障性商品房不得进行商业性抵押。而保障性租赁房不得转租、转借和空置，并建立了保障性租赁房退出机制，只要承租人资格条件发生变化，就得退出所承租的住房。这一规定使这类住房在功能上更彰显了保障性，淡化了商品特性，排斥了投资或投机性。 　　5.租金补助的透明性。与以往公房租金计收方式不同，社会保障性租赁房统一按市场租金标准计收租金，政府对承租对象实行分类租金补助制度，补助标准按不同对象和家庭收入水平进行划分。这种暗补改明补的做法，不仅仅是一种纯粹的计租形式的改变，而且有以下优势：(1)可以让承租户明明白白消费，了解政府在解决中低收入家庭住房问题中付出的代价和自己得到的实惠。(2)市、区两级财政把每年需为各类租赁房提供的租金补助纳入预算，逐月足额划入市公房管理中心的帐户，并有望藉此建立社会保障性租赁房基金，从制度上保证社会保障性租赁房资金来源。 　　6.受理申请常年性。保障性住房申请配租配售将成为常年的日常工作，符合申请条件的市民应随时可以提交申请。借鉴我国香港地区和新加坡的做法，社会保障性租赁房采用轮候配租方式：常年接受市民申报，按先来后到确定轮候号码，按轮候号码依次选房并签定租赁合同。这种方式一是可以准确地掌握社会对保障性住房的需求数量和需求结构，为供给数量和供给结构提供决策依据，引导保障性房源的组织和建设。二是为社会保障性住房的申请和配租(售)提供了一个公开、公平、公正的申请平台。 　　二、政策执行中应注意的问题及对策 　　1.要充分考量财政负担。住房保障政策的实质是政府通过转移支付的方式实现社会收入的再分配，使广大中低收入居民家庭也能够享受经济发展的成果，从而保证分配公平和社会稳定。但是，不同住房保障模式所采取的不同措施，只有在财政支付能力的可承受范围之内实施，才能保证住房保障体制能够长期稳定地持续运行。由于财力有限，政府承担的只能是市民住房保障的有限责任，目标应定位于保障居民住房的基本需求。而且，保障标准和保障覆盖面应根据经济发展阶段和水平以及财政承受能力逐步调整。 　　2.科学合理地选择住房政策工具。住房政策工具是多元的，综观世界各国(地区)对中低收入家庭提供的住房保障政策，最常用和最直接的政策手段可分为为保障对象直接提供政府建造的廉价房屋或低租金房屋，或向保障对象直接提供住房货币补助金，让其自行在市场上选择住房。这两种手段的选择与特定发展阶段的住房供求状况有密切的关系。—般在住房严重短缺时期，住房价格与城镇居民家庭平均的住房支付能力差距较大，居民的住房保障需求相对强烈，需要政府保障的范围相对较大，需要保障的程度也较高，政府直接建房的方式有利于刺激住宅的供给，加快住宅建设；而在住房供求关系比较缓和的时期，需要政府保障的范围较小，保障程度的要求较低，保障压力相对较轻，房租补贴的方法则更具选择性，更有利于减少保障资金的支出，有利于市场本身作用的发挥。相反，如果在住房短缺时期简单地实行房租补贴的方式，则会由于房价较高，申请住房补贴的居民较多，补贴数额较大，难以达到政府减少保障支出的目的。因此，应当根据住房发展的阶段来决定住房保障体制的运行方式，并随其演进而及时地对住房保障体制的运行方式进行相应调整。 　　3.确保监管到位，避免政策实施的结果与其初衷偏离。保障性住房制度能否达到预期的政策目标，在很大程度上取决于政策的执行情况。一定要避免重建设轻管理或重分配轻管理的倾向。一要完善收入申报制度，严格身份审查。要建立和不断完善中低收入家庭的收入和家庭财产审核制度，对虚报、瞒报者一旦发现就要予以严惩。只有明确购房者门槛，严格把关，认真执行身份资格认证制度，才能切实保障中低收入者权益。二是完善监管机制，对保障对象实行动态管理。即当城市中低收入群体摆脱贫困后，就应该退出保障性租赁房，由管理部门收回并重新安置。对于保障性商品房，则要对其上市和出租进行严格的监管，避免这种具有保障性质的住房成为投资和炒作的载体。监管是否到位对政策的执行有巨大的影响。这不仅需要主管部门下大气力，建立多元监督机制，畅通多种投诉举报渠道，也需要相关部门的紧密配合和社区工作者、广大市民、新闻媒体共同努力。 　　4.要处理好公平与效率的关系。社会保障的重要基本原则，是既保证社会稳定，又促进经济发展，既有利于社会公平，又有利于效率。解决低收入居民的住房问题，没有一个简单、有效的方法，关键是要与市情、低收入居民的需要等因素很好地结合起来，进行综合设计。一是要体现对保障对象以及非保障对象的公平。低收入居民住房问题的根源，不在住房本身，而是收入问题。住房保障的实质是政府承担住房市场与居民支付能力的差距，以解决部分居民对住房支付能力不足的问题。由于保障对象的住房支付能力是千差万别的，因此住房保障的水平也必须具有层次性，使不同收入水平的居民享受不同程度的保障。这是一种经济、合理的保障制度，同时也有利于减轻政府住房保障负担或保障成本。为保证这种层次性的实现，就必须建立完善、严格的收入划分标准和资格审查制度，规定不同收入标准所能享受到的保障待遇，从而控制不同保障手段和水平的适用对象和范围。保障面过宽或过窄，保障水准过高或过低，都可能影响公平。二是要确保最大限度地发挥市场的效率。由于房地产市场所存在的缺陷，以低收入者为主体的特殊阶层难以依赖市场机制来解决自身的住房问题。政府作为经济的宏观调控者和管理者，担负着促进社会全面发展和保障全体居民基本权利实现的职责，理应成为构建住房保障体制的主体。但这并不意味着政府管理要取代市场机制，更不是破坏市场机制，而是对市场机制的补充和修正。在住房保障体制的构建过程中，一定要正确认识和处理好政府与市场的关系，住房保障体制的运作要以维护市场机制为基础。 　　5.正确处理社会保障性住房与商品房市场的关系。社会保障性住房制度出台的直接原因之一是房地产市场持续高位运转，房价长期居高不下，中低收入家庭难以承受高价的住房消费。但发展社会保障性住房，目的并不是想通过行政手段或政府直接投资房地产扩大住房供给，直接干预房地产市场从而把商品住房的价格下拉到中低收入家庭可以承受的价位。商品房价格的上涨和高位运行，受很多因素的影响，如供求关系、资源稀缺条件、生活居住环境、城市魅力、投资工具等。据统计，长期以来，我市一手商品房的购房者中，非本市居民占60％，而且随着厦门经济的持续高速发展、城市建设加快和各项设施的不断完善，城市吸引力不断增强，房地产市场的需求还可能持续旺盛。如果试图采用行政手段干预房地产市场，既是对市场机制的破坏，也将导致市场失序并将受到经济规律的惩罚，严重影响城市经济发展。发展社会保障性住房的目的不在于直接干预房地产市场、破坏房地产市场机制这“看不见的手”的作用，而是通过政府投资兴建和筹措社会保障性住房，采用财政补助的方式，帮助和救济那些无能力通过房地产市场购买或承租住房的家庭，通过政府“看得见的手”对房地产市场机制进行补充。商品房市场和社会保障性住房在理论上是两个相对独立运行的市场，各自应遵循自身的规则。因此，在政策制定与后续管理中，应当严格界定两个市场，让两个市场相辅相成、健康发展。 　　6.不断完善政策与制度，把社会保障性住房建设与管理纳入规范化和法制化轨道。我们应当不断提高政策水平和立法层次，逐步制定一套规范、严谨、可行的保障性住房法律体系，明确各级政府在解决居民住宅问题中的责任，明确政府发展住房的目标、方针、政策，保证政府实现长远的房屋政策目标。