小区维保

【专家解说】：上海市住宅物业服务分等收费标准 一、综合管理服务标准与收费标准,一级到五级分别为:每平方米建筑面积月最高收费标准（元）0.09、0.14、0.20、0.26、0.35。 二、公共区域清洁卫生服务标准与收费标准,一级到五级分别为:0.07、0.11、0.15、0.21、0.28。 三、公共区域秩序维护服务标准与收费标准,一级到五级分别为:0.10、0.16、0.27、0.40、0.50。 四、公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准,一级到五级分别为:1.30、2.00、3.00、4.50、6.50。 五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准与收费标准, 五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准与收费标准 项目 类别 内容 运行、保养、维修服务要求 每平方米建筑面积月最高收费标准（元） 备注 公共部位 一类 房屋结构 每年一次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。 0.04 1、该费用用于共用部位零星修理和常规养护。费用按月预收，单独列账，按实结算，滚动使用，每年公布一次。结算时，维修人工费按总费用的30%提取，材料费用按实际发生结算。 2、一类零星修理的范围包括： （1）内外墙面（墙面砖、涂料）小面积修补（每处1平方米以下）。 （2）更换公共走道门窗五金件。 门窗 每半月一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。 楼内墙面、顶面、地面 墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，地坪、地砖平整，有缺损及时修补。 管道、排水沟 每半年一次对屋面泄水沟、室内外排水管道进行清扫、疏通。 道路、场地等 每月一次巡视街坊路面、侧石、围墙、窨井、健身设施等，要求路面不积水（因市政、管道结构因素除外）、窨井不漫溢、窨井盖无缺损、简易健身设施能正常使用（需更换除外）。 安全标志 对小区内危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施。 项目 类别 内容 运行、保养、维修服务要求 每平方米建筑面积月 最高收费标准（元） 备注 公共部位 二类 房屋结构 每年二次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。 0.07 （3）疏通落水管、污水管等排水、排污管道。 （4）更换公共走道门窗玻璃（单块面积小于1平方米）。 （5）街坊道路侧石、路面修补（单块长度小于1米或面积小于1平方米）。 （6）设施、设备标识修补。 （7）扶手、栏杆、灯杆等补刷油漆。 门窗 每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。 楼内墙面、顶面、地面 墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损，墙面修补应保持与原墙面材质一致。 管道、排水沟、 屋顶 每季一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。 续上页 项目 类别 内容 运行、保养、维修服务要求 每平方米建筑面积月最高收费标准（元） 备注 围墙 每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无明显锈蚀，保持围墙完好。 3、二、三类零星维修的范围在一类基础上，还包括本类中涉及的其它共用部位或设施的零星维修。 4、前期物业管理中按有关规定属建设单位负责保养（修）设施（备）的费用由建设单位承担。 道路、场地等 每半月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整无积水，侧石平直无缺损。 休闲椅、室外健身设施等 每周二次以上巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）。 安全标志等 对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。 项目 类别 内容 运行、保养、维修服务要求 每平方米建筑面积月最高收费标准（元） 备注 公共部位 三类 房屋结构 每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。 0.10 门窗 每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。 楼内墙面、顶面、地面 墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。 管道、排水沟、 屋顶 每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。 围墙 每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。 道路、场地等 每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。 休闲椅、凉亭、 雕塑、景观小品 每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。 续上页 项目 类别 内容 运行、保养、维修服务要求 每平方米建筑面积月最高收费标准（元） 备注 室外健身设施、 儿童乐园等 每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外〕。 安全标志等 对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。 项目 类别 内容 运行、保养、维修服务要求 每平方米建筑面积月最高收费标准（元） 备注 供水系统 一类 普通水泵 1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。 2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。 3、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。 4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。 多层0.03 高层0.06 供水系统成本构成： 1、普通水泵： （1）供水运行（电耗）。 （2）供水设备保养。 （3）水池、水箱清洗。（4）水质抽样化验。 2、变频水泵： （1）供水运行（电耗）。 （2）供水设备保养。 （3）蓄水池清洗。 二类 变频水泵 0.06 项目 类别 内容 运行、保养、维修服务要求 每平方米建筑面积月最高收费标准（元） 备注 排水系统 二级生化处理 1、每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。 2、每年二次对污水处理系统全面维护保养。 3、控制柜电气性能完好，运作正常。 4、污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。 5、每年清洗暴气机空气滤网二次，如有破损立即更换。 0.04 二次生化处理系统成本构成： （1）二次生化处理系统运行（电耗）。 （2）设备保养。 项目 类别 内容 运行、保养、维修服务要求 每平方米建筑面积月最高收费标准（元） 备注 公共照明 一类 公灯 每周二次巡检公共照明设备，修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持楼道灯、街坊灯95%以上的亮灯率。 多层0.03 高层0.05 1、公共照明成本构成: （1）公共照明运行（电耗）。 （2）零星更换灯泡、灯头、灯座、开关等。 （3）设备的养护。 2、楼道内使用感应灯的按收费标准酌减0.01元计费。 3、三类中大堂未使用分体空调的，标准酌减0.02元计费。 公共电气柜 每月一次对室内、室外的公共电气柜进行巡检、保养，每年一次对电气安全进行检查。 二类 公灯 及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在98%以上。 多层0.06 高层0.08 景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等 保持灯具完好，亮灯率在98%以上。 公共电气柜 每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。 三类 公灯 及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上。 多层0.08 高层0.10 景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等 保持灯具完好，亮灯率在99%以上。 公共电气柜 每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。 大堂空调 大堂分体空调使用期间每月清洗一次，每年检查、保养二次，保证其正常使用。 项目 类别 内容 运行、保养、维修服务要求 每平方米建筑面积月最高收费标准（元） 备注 消防系统 一类 消防设施、设备 1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。 2、消防栓每月巡检一次，消防栓箱内各种配件完好。 3、每半年检查一次消防水带，阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用。 4、按需配备灭火器，每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。 0.015 1、消防系统成本构成： （1）消防设施、器材保养。 （2）消防设施年安全检测。 （3）灭火器更换（首次配备不计入本费用中）。 2、地下车库或其它非共用部位设置的消防报警装置维修养护费用未计入此费用中。 二类 消防设施、设备 1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。 2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。 3、每天检查火警功能、报警功能是否正常。 4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。 5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。 6、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。 0.03 避雷系统 避雷设施 每年二次检查避雷装置，18层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。 0.015 避雷系统成本构成：（1）避雷系统保养。（2）避雷系统年安全检测费。 项目 类别 内容 运行、保养、维修服务要求 每平方米建筑面积月最高收费标准（元） 备注 弱电系统 一类 电子防盗门 每月定期保养，保持电子防盗门使用正常。 多层：0.02 高层：0.01 成本构成： （1）系统运行。 （2）日常维护保养。 （3）系统设备的维修（不包括用户室内话机）。 二类 楼宇对讲系统（可视） 不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。 0.08 成本构成： （1）系统运行。 （2）日常维护保养。 （3）系统设备的维修。 （4）每减少一项，费用减少0.015元。 住户报警 不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。 周界报警 24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。 监视系统 不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。 电子巡更 根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。 项目 内容 运行、保养、维修服务要求 每平方米建筑面积月最高收费标准（元） 备注 升降系统 电梯 1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。 2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。 3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。 4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。 0.40 1、电梯运行费用包括：（1）电梯运行（电耗）。 （2）电梯定期常规保养。 （3）零星配件及维修（每台电梯年支出1000元内）。 （4）电梯年安全检测。 2、底层或原始设计不停靠的，不支付此项费用；如需使用按合同约定结算与分摊。 3、配置电梯驾驶员的，人工费另按每平方米建筑面积0.08元计算。 内容 运行、保养、维修服务要求 每平方米建筑面积月最高收费标准（元） 备注 水景（动力） 1、每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。 2、重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。 按实分摊 水景费用分摊公式：<电价×水泵总功率（KW）×运行时间（小时）+水价×耗水量+设备保养费>÷可分摊建筑面积 保险费用及其他 由业主大会与物业公司协商确定。 按实分摊 备注： 1、如无相应设施设备的，不得计收该项费用。 2、消防、避雷、电梯等专用设备的养护标准如与专业标准有不相一致的地方，以专业标准为准。 3、住宅区内的设备应建立设备台帐，并有保养、维修记录。 4、按有关规定属建设单位负责保养（修）设施（备）费用由建设单位承担。 5、每一类的服务内容与要求应高于并包含低一类服务内容与要求（一类除外）。