屋顶拆迁或业主破产，分布式光伏投资商该如何预防及应对？

11月26-27日，由中国光伏行业协会、光伏們联合主办的第四届分布式光伏嘉年华在江苏苏州召开，会议共同探讨行业趋势、发展模式、产业和技术进步态势等焦点话题，共迎分布式光伏发展的新契机。在主论坛上，中伦律师事务所专职律师王威就分布式项目屋顶业主变更所导致法律风险与应对进行了经验交流分享。

众所周知，对于分布式光伏项目来说，“屋顶业主变更”是行业普遍面临的风险点之一。据王威律师介绍，目前，屋顶相关争议已经由业主权属确认问题逐步转向“业主变更问题”，主要的诱因除了一般的正常买卖以外，大部分都是以开发区的升级改造、拆迁或破产所导致的相关争议。

征收拆迁

在征收拆迁时，光伏企业面临不具有“被征收人”身份、难以直接单独获得补偿及拆迁补偿的标准并不明晰等困境。“搬迁赔偿一般争议不大，但关于停产停业损失就很难去界定。因为严格从条例规定来讲，停产停业损失针对的是被征收人(屋顶业主)，关于承租人停产停业损失能否纳入进去，实际上当中有很多的争议。”

王威补充道，“对于屋顶光伏项目的拆迁补偿，各省有不同的标准，需要根据当地实际情况进行确定，往往一事一议。具体到实践当中，每个市、区的两个项目补偿金额可能都有差距。我们接触过的高的补偿金额可以做到7-10元，正常水平一般是1-2元左右，导致补偿不具有预期性，更多是依托与政府的配合、业主的配合和谈判深度，也包括拆迁难度、拆迁紧迫度，很容易补偿款过低，导致损失。”

针对征收拆迁困境，王威表示首先应明确租赁合同关系，如果有租赁合同，则需要提交给征收管理部门;如果没有，可能考虑通过民事诉讼或其他方式进行确认。其次，检索确定所在省份是否允许承租人独立受偿。

“如果项目涉及到肯定承租人或不否认承租人受偿可能性的省份，例如河北、新疆、浙江、河南、湖北、江苏部分地区等，企业可以跟政府进行谈判磋商，要求单独建户、单独签约、单独进行补偿。如果项目所在省份不具有单独规定，就需要更多地依托于法务人员参与到整个项目的谈判过程中取得政府的支持。如果政府不认可，就必须依托于业主，跟业主一起进行谈判或者取得业主的授权后再进行谈判。”王威建议，“在开发项目的过程中，也可在合同当中提前约定相关条款。例如，发生征收补偿的事项的时如何处理，谈判主体如何约定等。对于一些要求较高的企业，建议在EMC或租赁合同中预先设定相关回购条款和补偿的分配条款，一旦发生了征收拆迁的情况就可通过回购方式触发合同条款。”

此外，争取有利的补偿标准也尤为重要。项目原定重建或者省内异地重建的难点在于能否作为原来的项目享受之前的政策及电价，这往往需要政府特批。“大部分企业不愿冒风险而选择直接拆除，但拆除的补偿无法覆盖到前期成本，这时需要提出调增”，对此王威表示，企业可凭借被征收前三年的效益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明材料，与评估机构进行协商调增。如果评估机构不认可，那么就可能需要通过诉讼的方式解决。

据介绍，在诉讼方面，可先考虑提出行政诉讼。若行政诉讼被驳回或败诉，再提民事诉讼，通过租赁合同的方式来向业主主张权利。“若业主资金较差，则可以考虑直接提出民事诉讼，采取相关措施，例如要求政府提存相关资产或诉讼保全对方财产，这样会比较有利。”

破产执行

根据《企业破产法》，当破产管理人接管破产企业之后，如未明确告知继续履行合同，两个月之后合同自动视为解除。从法律角度严格来讲，新业主完全可要求项目拆除，届时对于光伏企业而言，风险很大。

王威指出，根据破产管理人情况，应分为以下几种应对措施：“涉及到破产程序处理，首先应破产管理人进行磋商。若破产管理人确认继续履行租赁协议或EMC合同，则项目带租拍卖;若破产管理人未确认继续履行，则可以通过继续支付租金等方式继续履行协议，若破产管理人接受且持续履行的，则考虑主张已经通过双方的履行行为确认合同并未解除;若破产管理人未确认且退还租金，则可通过要求在破产资产处置时公示光伏电站情况，尝试主张视为竞拍人对屋顶附带光伏电站现状的认可。”

后续工作

在后续工作中，企业主要面临的困境为以下两点内容：

若新的屋顶业主同意继续合作，则光伏企业是否可以变更备案户号，继续享受原有的电价和补贴。

若新的业主不同意继续合作，则光伏企业是否可以按试点项目平均发电量或兆瓦数续享受原有的电价和补贴，或将其平移到光伏企业的其他项目。

“若在新业主同意保留项目或存在合同依据的情况下，可由光伏企业直接提出申请，开发区出具情况说明，电网公司、能源局和发改委出具相关批复同意，变更户号并备案，光伏企业继续享受原有电价政策补贴。”王威补充道，“若业主不同意且无合同依据，光伏企业可通过继续支付租金、确认图纸方案等对诉讼有利方案，明确合同关系。另外，光伏企业还需与业主进行磋商，明确不存在过错。待屋顶业主起诉时，还可考虑适用相关法律原则，这涉及到绿色环保、经济性、公共利益等多方面。”